В Москве бум строительства апартаментов: по предварительным прогнозам Москомстройинвеста, в этом году в эксплуатацию будет введено 700-800 тыс. кв. м такой недвижимости - в два раза больше, чем годом ранее.
О том, в каких случаях лучше отказаться от покупки апартаментов и почему не стоит ожидать, что их скоро приравняют к жилью , в интервью "Ъ" рассказал глава комитета Константин Тимофеев.
— Какой объем проектов был с начала года согласован с градостроительно-земельной комиссией (ГЗК)? Сколько приходится на жилье?
— С начала года 21 млн кв. м, из которых 9 млн кв. м, то есть практически половина,— это жилая недвижимость. Скорее всего, такая пропорция будет сохраняться в ближайшее время. Сейчас жилье — это основное, что продается на рынке. По нашим данным, на сегодняшний день на рынке экспонируется около 16 млн кв. м недвижимости, где есть привлечение денежных средств граждан. Порядка 85% — это жилье. Кредиты для инвесторов сейчас достаточно дорогие: строят в основном те, кто может привлекать деньги населения. Сейчас по 214-ФЗ ("Об участии в долевом строительстве ".— "Ъ") возводится 98% объектов: в 466 проектах ведутся продажи по договорам долевого участия и 36 объектов существуют как жилищно-строительные кооперативы.
— Какая статистика по остальным типам объектов?
— Еще 1,7 млн кв. м — спортивные объекты и социальная инфраструктура; 2,1 млн кв. м — промышленные; 4,6 млн кв. м — административные и торговые здания; 0,95 млн кв. м — гостиницы.
— Снизилось ли число согласованных проектов по сравнению с прошлым годом?
— Сейчас мы, по сути, оперируем только данными за три квартала, но уже понятно, что число согласований снизилось на фоне экономической нестабильности. Если в прошлом году на каждом заседании ГЗК мы рассматривали 70-80 вопросов, то теперь — 30-40. Отчасти это произошло и потому, что половина вопросов одобряется на рабочей группе ГЗК под руководством заместителя мэра Марата Хуснуллина. По итогам 2015 года суммарно было согласовано 42,7 млн кв. м, из которых 18,7 млн кв. м — жилье; 8,9 млн кв. м — торговые и офисные площади; 3,9 млн кв. м — социальные и спортивные; 3,4 млн кв. м — промышленные и 2,2 млн кв. м — гостиницы.
— О каком объеме согласованных проектов можно будет говорить к концу года?
— Ожидается еще несколько крупных ГПЗУ (градостроительных планов земельного участка.— "Ъ"), то есть я думаю, в итоге мы получим 30-35 млн кв. м. В итоге пропорция по жилью осталась, но общий объем согласованных проектов снизился.
— В начале года мы говорили о том, что многие инвесторы стремятся внести изменения в полученную ранее разрешительную документацию и построить жилье там, где планировалась коммерческая недвижимость. Эти проекты не повлияли на статистику?
— Конечно, мы шли навстречу инвесторам в ситуациях, где пересогласование не противоречило градостроительному развитию города. Речь шла о единичных случаях. В итоге таких пересогласований было около десяти, и большинство обращений к нам поступило еще в прошлом году. В этом году их число ощутимо снизилось.
— Объем предложения на жилищном рынке за последние два года значительно вырос, а число согласований сокращается. Вы не видите здесь противоречия?
— Каждый год у нас вводится 5-6 млн кв. м жилья, при этом согласовываем мы значительно больше. Если в прошлом году мы согласовали более 18 млн кв. м жилья, получается, что сформировался задел на три-четыре года. Если в один конкретный год число согласованных проектов сокращается, это еще ни о чем не говорит. Плюс нужно понимать, что объем согласований не может расти вечно. Сейчас у нас есть достаточно большие земельные резервы — за счет промышленных зон , территорий Новой Москвы , но они не бесконечны. Процесс строительства жилья, по моему мнению, сейчас ускорился в основном за счет политики крупных игроков. Лидеры рынка у нас сейчас — это ПИК, теперь в его составе "Мортон", "Пионер", "Лидер", "Интеко", ЛСР.
— Одобряя проекты на ГЗК, вы не регулируете общий объем согласованного жилья или офисов, чтобы, например, не было затоваривания?
— Рынок может регулировать только конкуренция, других способов нет. Например, сейчас общий объем согласованных за последние два года проектов по жилью и офисам превышает 50 млн кв. м. На многие из них выданы ГПЗУ, но в стройке пока не все. Как только инвесторы получают деньги, они могут получить разрешительные документы и выйти на площадку. Возникает вопрос: если мы предполагаем введение ограничений, где должен быть установлен административный барьер? На этапе выдачи разрешений на строительство? Это противоречит всему нашему градостроительному развитию. Сейчас мы, наоборот, говорим, что все должно делаться быстро и разрешение на строительство должно выдаваться быстро. Если вводить ограничения на этапе выдачи ГПЗУ, которые выдаются с заделом на три года, то к тому рынку, который мы хотим увидеть, мы придем только три года спустя. А если к тому времени ситуация будет меняться, то выходит, что попутно придется все заново регулировать. Объемы застройки заложены в генплане города и правилах застройки и землепользования. Должно быть построено то, что они предполагают. Вопрос только — в какой последовательности. Вот тут рынок и выступает регулятором.
— Уже несколько лет обсуждается возможность приравнивания апартаментов к жилью. У этого проекта есть перспективы?
— Я противник этих изменений. Сейчас в законе есть понятие жилого и нежилого объекта, есть нормы их строительства, экспертизы, инсоляции, пожарных проездов и всего прочего. Понятно, что у жилья эти нормы более комфортные. Например, на одну квартиру в жилом фонде необходимо примерно одно-два места на парковке, для гостиницы нужно одно место на десять номеров. Поэтому тем, кто хочет приравнять апартаменты к жилью, советую строить жилье. Но если не будет сделано благоустройство, построена социальная инфраструктура, соблюдены все санитарные и изоляционные нормы, объект не может считаться жилым.
— Некоторые застройщики сейчас предлагают покупателям апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд.
— Это невозможно, но есть примеры, когда застройщики обещают гражданам это сделать. Например, есть история про объект "Клуб дзюдо" (Куликовская улица, 9Б, корп. 20, микрорайон 2). Инвестор строил двухэтажный спортивный комплекс, в какой-то момент он сказал, что этого недостаточно, и попросил увеличить этажность до четырех. Ему пошли навстречу. В итоге нежилой спортивный объект сейчас продается как апартаменты. В договоре купли-продажи указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Мы сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру. Такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут. Единственный возможный вариант, когда участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют сделать там жилье,— тогда инвестор может перепроектировать здание. Но, повторюсь, это все происходит только на этапе проектирования. На этапах строительства и сдачи здания в эксплуатацию что-либо изменить уже невозможно.
— Сейчас в Москве есть крупные проекты, которые предполагают строительство и жилья, и апартаментов. Очевидно, что инвесторы выбирают такие варианты, когда не в состоянии построить всю необходимую инфраструктуру, в итоге нагрузка на существующие объекты оказывается в два раза больше. Вам не кажется это проблемой?
— Это уже вопрос нашего с вами уровня информирования и образования. Например, сейчас в центре города есть ограничения для личного автотранспорта, к ним привыкли, стали больше пользоваться метро. Здесь то же самое: когда молодая семья покупает апартаменты, у нее нет возможности пристроить ребенка в городской детский сад , она должна быть готова отвести его в частный. Рынок должен подстроиться — если в этом районе есть спрос, появится и предложение в виде частных садиков и школ. Пока мы не отмечаем большого числа жалоб от людей, которые купили апартаменты и не могут устроить детей в образовательные учреждения.
— Сколько апартаментов в этом году запланировано к вводу?
— Это 14 объектов на 4,17 тыс. апартаментов. Суммарно это где-то 700-800 тыс. кв. м, то есть в два раза выше показателя прошлого года, когда было сдано 350 тыс. кв. м. На рынке есть интерес к апартаментам, и инвесторы в них вкладываются, все логично. Тем не менее я не думаю, что в будущем эта цифра существенно увеличится. Скорее всего, ввод будет оставаться на уровне 700 тыс. кв. м в ближайшие несколько нет.
— Вы ставите перед собой задачу защищать покупателей апартаментов от мошеннических схем?
— Наша задача предупреждать появление пострадавших граждан, покупающих жилье, к которому апартаменты не относятся. Есть ответственные застройщики, которые продают апартаменты по ДДУ , но их не так много. Если имеются случаи продажи апартаментов под видом жилья, то мы сообщаем об этом в прокуратуру. Но сами граждане тоже должны понимать всю ответственность. Есть люди, которые хотят купить квартиру на 30% дешевле рынка, и больше ни о чем не думают. Они заключают сделки и не смотрят документы. Наверное, можно сказать, что их обманули, не хватило квалификации в чем-то разобраться. Такая история была, в частности, с клиентами СУ-155. Сейчас у нас появляются новые сложные объекты.
— За счет чего растет число проблемных проектов?
— Мы предполагали этот рост еще несколько лет назад. Когда начался рост ставок на рынке кредитования, стали появляться новые застройщики, которые не рассчитали свои силы, пустили деньги не по назначению и сегодня вынуждены переносить сроки завершения строительства. Сейчас есть несколько проектов, которые можно будет решать только через процедуру банкротства застройщиков,— это, например, "Терлецкий парк" на Новогиреевской улице (застройщик АО "Глобинвестстрой"), ЖК "Академ-Палас" на проспекте Вернадского (АО ОСК), Sky House на Мытной улице (ООО "Олтэр") и несколько объектов на новой территории.
— Сколько всего сейчас обманутых дольщиков?
— В реестре пострадавших граждан 838 человек по 22 объектам. Из них самые известные ЖК "Царицыно" и бывшая "Кутузовская миля" на Кременчугской улице. На последнем объекте недавно сменился инвестор, но темпы строительства все равно очень низкие. Мы проводим встречи с застройщиком каждый месяц и во всем ему помогаем.
— Уже есть принципиальные решения по объектам СУ-155?
— В Москве шесть незаконченных строек СУ-155, из которых наиболее проблемные три: на улице Бочкова, в Щербинке и на Балаклавском проспекте. Назначенный санатор "Российский капитал" практически не работает с ними. Ситуация достаточно сложная. Например, земля на улице Бочкова находится на балансе ОАО "Калибровский завод", которое кредитовалось у ВТБ, и теперь банк как залогодержатель в рамках банкротства должника планирует забрать этот участок. В жилищно-строительном кооперативе состоят 167 покупателей квартир и юридически не имеют к этому имуществу прямого отношения. Получается, что санатор остается без земли и, кто будет строить дома, непонятно. Мы просили, чтобы "Российский капитал" занимался строительством, а ВТБ самостоятельно покрывал свои потери за счет резервов, поскольку это банк с госучастием. Но, к сожалению, пока мы ни до чего не договорились. Банк хочет застраивать участок сам, но при этом не заниматься расселением членов кооператива. Точно такая же ситуация в Щербинке: земля принадлежит частному инвестору, на ней СУ-155 начала строительство дома, отношения никак не зарегистрированы, теперь "Российский капитал" не может войти в этот проект, не договорившись с собственником. Держатель земли готов заключить соглашение с банком, но не хочет иметь дел с СУ-155. Кредитный комитет пока не может одобрить это решение. При этом изначально с "Российским капиталом" была договоренность о том, что вопрос застройки данных участков с учетом интересов пайщиков должен решиться летом текущего года.
Строительство жилого дома в районе Чертаново на Балаклавском проспекте возможно после вовлечения федерального земельного участка в хозяйственный оборот. Для этого должно быть постановление правительства РФ. Его проект уже подготовил АКБ "Российский капитал", ряд сторон его уже согласовал, в том числе и правительство Москвы. Слово за федералами.
— Как должна строиться работа "Российского капитала" с проблемными объектами СУ-155 в Москве?
— В Москве есть как минимум три свободных участка, оставшихся от СУ-155. За счет строительства на них недвижимости и прибыли от ее продажи можно завершить все проблемные объекты. Назвать их адреса я пока не могу, в том числе в интересах граждан. Даже в этом году мы фиксировали продажи в кооперативах СУ-155, после того как на федеральном уровне было объявлено, что все объекты будут закончены. Это как новые договоры, так и перепродажа прав.
— Много случаев переуступки?
— Их невозможно отследить. Сейчас идет процесс банкротства СУ-155, и в реестр кредиторов заявилось всего 25% пострадавших покупателей.
— Несколько лет назад городские власти говорили о том, что в Москве резко стоит проблема с нехваткой гостиниц сегмента три-четыре звезды. Можно говорить о том, что эту проблему удалось решить?
— Темпы строительства гостиниц в целом растут. Если в 2015 году были введены девять объектов на 1,6 тыс. мест, то в этом году планируется ввод восьми отелей на 1,5 тыс. мест, в 2017-2018 годах — еще 43 гостиницы. Не могу сказать, что инвесторы проявляют интерес к какой-то определенной категории. Сейчас строятся отели разных форматов, причем крупные застройщики предпочитают строить комплексы отелей разного уровня в рамках одного проекта. Рынок сам регулирует эту ситуацию. Популярность Москвы как туристического центра постоянно растет: в 2015 году в город приехали 17,1 млн туристов, в 2016-м, по предварительным прогнозам, будет 17,5 млн, в 2017-м — 18,4 млн, в 2018-м — 19,5 млн туристов.
— Вы не опасаетесь проблем с размещением на период чемпионата мира по футболу в 2018 году?
— Согласно требованиям FIFA, для размещения основных клиентских групп нужно 14,2 тыс. номеров. К 2018 году общий гостиничный фонд Москвы будет составлять 56,2 тыс. номеров на 108,6 тыс. мест. Так что проблем не будет. Гости ЧМ-2018 также смогут размещаться в гостиницах Московской области. Суммарно мы рассчитываем, что для их размещения будут задействованы 123,6 тыс. номеров, не считая возможностей жилого фонда.
— Планировалось, что к ЧМ-2018 в гостиницу будет переоборудован один из домов-книжек на Новом Арбате. Не так давно инвестором этого проекта стали структуры Павла Те. У него есть шансы успеть?
— Мы пока не видели концепцию этого проекта. Но он достаточно сложный. Речь в любом случае идет о масштабном редевелопменте, включающем и внутреннюю, и внешнюю реконструкцию. Не думаю, что объект будет сдан так быстро.
— Городские власти постоянно заявляют об интересе к строительству ТПУ иностранных инвесторов. Но ни один из них на московском рынке так и не появился. В принципе нельзя сказать, что эти проекты пользуются ажиотажным спросом. В чем их проблема?
— Программа по созданию ТПУ действительно идет не так активно, как нам хотелось бы: определены инвесторы для четырех из 135 капитальных узлов, а еще по семи торги состоялись, идет подведение итогов. Первая проблема в том, что не для всех проектов еще проработан градостроительный потенциал, одобрены проекты планировок. Вторая — сводится к тому, что не всех инвесторов устраивают предложенные городом схемы по итогам оценки своих рисков. Сейчас мы продаем доли в акционерных обществах, миноритарным владельцам которых остается "Мосинжпроект ". Второй возможный вариант, когда город продает на аукционе право на строительство коммерческих площадей и на вырученные средства занимается строительством технической составляющей. Примером может служить ТПУ "Ботанический сад". Поскольку продажи только недавно начались, ни один из ТПУ еще не реализован. Для инвесторов это новый продукт на рынке, поэтому возможные риски отпугивают потенциальных интересантов.
Свежие новости о законодательстве на апартаменты 2017 года свидетельствуют о том, что этот вопрос по-прежнему остается на стадии рассмотрения. На протяжении всего прошлого года представители исполнительных и законодательных органов власти активно разрабатывали новый закон , который бы позволил предать апартаментам в будущем статус жилого фонда.
Что представляют собой апартаменты?
Это помещения для проживания, отличающиеся определенной спецификой. Они находятся на территории зданий, имеющих статус производственных, или располагаются непосредственно в коммерческих строениях. Очень часто они предлагаются покупателям уже в отделанном виде, но при этом не имеют статус жилого. В одно время власти пытались придумать законы, запрещающие проживание в апартаментах. Затем их планировали приравнять к обычному жилью, предъявив аналогичные требования к наличию социальных объектов и иной инфраструктуры, которые обязательны при строительстве домов многоквартирного типа.
Подготовка к нововведениям
Правительство Москвы в прошлом году на местном уровне приняло Постановление, запрещающее застройщикам возводить в качестве объектов капстроительства апартаментные комплексы. В результате в апартаментах, находящихся в российской столице, сегодня могут проживать люди только тогда, когда они расположены в отелях, мотелях и на территории предприятий, официально оказывающих гостиничные услуги.
По мнению специалистов, законопроекты об апартаментах 2017 года должны учитывать и те обстоятельства, что в структуре столичного рынка недвижимого имущества апартаменты занимают около 1/3 от общего спроса. В среднем квадратный метр московских апартаментов стоит около 325 тыс. рублей. В течение последней пятилетки доля апартаментов в Москве постоянно росла. Помещения проектировались, строились и продавались для проживания, но в это же время они имели статус нежилых. Покупатели ориентировались на цены за квадратный метр и расположение апартаментов, не думая о слабых сторонах «нежилых» помещений.
Что планируется законодателями?
Последние новости в этой сфере позволяют утверждать, что апартаменты в том понимании, в котором они находятся сегодня, в ближайшее время перестанут существовать. По инициативе чиновников из московского Правительства была разработана концепция для принятия законопроекта на федеральном уровне, согласно которой апартаменты получат статус жилых помещений. Иметь соответствующую инфраструктуру в этом случае будет необязательно. Уровень налогообложения и коммунальных услуг должен быть более высоким, по сравнению с обычным жильем. В соответствии с концепцией законопроекта об апартаментах 2017 года к ним будут относиться жилые помещения, находящиеся в коммерческих зданиях и домах смешанного назначения.
Правовой статус помещений
По сравнению с обычным жильем, апартаменты получат иной правовой статус. Проживающие в них люди смогут пользоваться детсадами и школами, которые находятся не в шаговой доступности, а в любом месте населенного пункта.
Коммунальные выплаты
Коммунальные выплаты здесь будут на уровне нежилых помещений, находящихся в многофункциональных и коммерческих зданиях. В среднем платить надо будет на 20% больше.
Имущественный налог
Закон будет предусматривать другой режим налогообложения, что обяжет собственника апартаментов:
- уплачивать имущественный налог на уровне помещений коммерческого назначения, но не только за жилые метры, а еще и за общее имущество, находящееся во всем здании;
- отказаться от возможности в получении компенсационных субсидий для уплаты коммунальных услуг и иных налоговых вычетов.
Все эти изменения будут относиться к вновь построенным апартаментам. Для того чтобы привести в соответствие с новыми нормами уже возведенные помещения, законы установят переходный период. По его окончанию проживание в помещениях такого типа может быть запрещено, что будет отражено непосредственно в нормах жилищного законодательства.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства подготовило законопроект, приравнивающий апартаменты в многофункциональных зданиях к обычным квартирам. Это позволит собственникам апартаментов получать в них регистрацию и пользоваться социальной инфраструктурой в своем районе.
Фото: портал Москва 24/Лидия Широнина
Законопроект, подготовленный Минстроем, вводит понятие многофункционального здания, в котором могут быть расположены как нежилые, так и жилые помещения – апартаменты. Документ определяет, что апартаменты – это «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием». К апартаментам в многофункциональных зданиях применяются те же нормы Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.
Законопроект разрешает собственникам нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, перевести эти помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 года. Впрочем, конкретные решения относительно конкретных условий и порядка такого перевода отдаются на усмотрение региональных властей. Законопроект Минстроя лишь требует обеспечить «безопасность постоянного проживания граждан в таких помещениях и безопасную эксплуатацию таких помещений».
Новый закон станет приятным сюрпризом для многочисленных владельцев апартаментов. Сегодня доля этого типа недвижимости на рынке новостроек Москвы составляет 20–25%. Только за прошлый год в эксплуатацию было введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранее.
Только за прошлый год в Москве введено около 800 тыс. кв. м апартаментов – в два раза больше, чем годом ранее
И застройщику, и покупателю этот вид недвижимости обходится дешевле обычных квартир за счет сниженных нормативных требований – по инсоляции, звукоизоляции, санитарным нормам, а требования к социальной инфраструктуре для апартаментов вообще отсутствуют.
В результате стоимость 1 кв. м апартаментов оказывается на 30–50% ниже, чем в нормальных квартирах. В условиях снижения доходов населения это зачастую оказывается решающим фактором для покупателей.
Впрочем, с апартаментами связан целый ряд других проблем. В частности, коммунальные и налоговые платежи для этого типа недвижимости рассчитываются по тарифам, которые на 15–20% выше, чем для обычных квартир. Но главная беда в том, что собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию и, соответственно, прикрепиться к поликлиникам, школам, детским садам и другой социальной инфраструктуре.
Разговоры о необходимости признать апартаменты жильем ведутся уже несколько лет. Однако все они упирались в несоответствие апартаментов нормам, установленным для жилых помещений. Ситуация начала меняться только в этом году.
В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев, отчитываясь в Госдуме о работе кабинета министров, призвал активизировать работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.
В июне заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что правительство Москвы готовит поправки в законодательство, уравнивающие в статусе апартаменты и жилье.
Для апартаментов установлены пониженные нормативы по инсоляции, звукоизоляции, санитарным показателям, а требования к социальной инфраструктуре отсутствуют полностью.
В сентябре Институт экономики города направил в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложения о внесении поправок в Жилищный кодекс, признающих апартаменты одним из типов жилой недвижимости. Собственно, эти предложения и легли в основу законопроекта, опубликованного Минстроем.
Главный плюс этого документа – право владельцев апартаментов на регистрацию и пользование социальной инфраструктурой по месту жительства. Впрочем, некоторые ограничения сохранятся. Так, по сообщениям источников, власти собираются сохранить для апартаментов повышенные ставки налога на имущество и тарифов на коммунальные услуги. К тому же статус жилых помещений получат не все существующие апартаменты: такой возможности будут лишены помещения, находящиеся по соседству с действующими производствами, особенно вредными.
Соседи имеют право открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно и так далее
В любом случае покупатели апартаментов должны учитывать риск, что их соседи могут при желании заниматься коммерческой деятельностью. Например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно и так далее, сделав проживание в апартаментах максимально некомфортным.
Из-за таких этих ограничений и рисков цена апартаментов даже после вступления в силу нового закона останется ниже стоимости нормальных квартир. Но, скорее всего, уже не на 50%, а лишь на 10–20%.
Для риелторов и застройщиков новый закон может стать серьезной головной болью, поскольку на затоваренный рынок московской жилой недвижимости выйдет большой объем нового предложения. Так что снижение цен на столичное жилье продолжится ускоренными темпами, особенно в сегменте бюджетного жилья.
Апартаменты являются востребованным форматом недвижимости для многих покупателей. Этот сегмент за короткое время успел завоевать серьезные доли рынка. Но проблема заключается в том, что у закона относительно этого другое мнение. Закон считает апартаменты нежилым помещением и не относит их к жилью. Но ситуация уже в ближайшее время может кардинально измениться. В Минстрое России еще в октябре было анонсировано решение, согласно которому планируется изменить правовой статус данного вида жилья. Документ на данном этапе проходит обсуждение, но вскоре решение будет принято, и апартаменты смогут приравнять к жилой недвижимости.
Для многих людей, в частности для девелоперов и владельцев принятие такого решения будет иметь большое значение. Это важный шаг вперед и возможность изменить юридические особенности данного сегмента. Но та версия закона, которая есть сейчас, требует еще обсуждения и ряда важных доработок. Как раз для этого законопроект и проходит этап обсуждения. На данном этапе будут выявлены все сильные и слабые стороны нового нормативного документа. Это позволит максимально близко подогнать документ к современным реалиям.
На данном этапе планируется внесение изменений в пункты 5а и 5б в статье 16 Жилищного кодекса РФ. Планируется внедрение такого понятия как «многофункциональное здание». Этот термин подразумевает под собой здание, в котором есть и жилые и коммерческие помещения, нежилые. Но проблема в том, что не дается четких формулировок относительно того, что именно считать апартаментами, и как к этому вопросу будет относиться закон.
Можно сейчас говорить о том, что в самом документе на данный момент нет четких определений того, что же на самом деле можно считать апартаментами, как их отличать от других видов имущества и жилища остается непонятным. Они будут относиться к апартаментам точно так же как и к квартирам или же подход будет несколько другим? Возникает еще один вопрос. Что делать с теми помещениями, которые сегодня считаются апартаментами, но не будут подпадать под все критерии? Возникает серьезный вопрос, что же тогда делать с такими апартаментами. Данная версия нормативного документа не дает четких ответов на очень многие важные вопросы. Поэтому необходимо документ доработать и возможно вносить в него некоторые правки, для того чтобы данный вопрос был полностью урегулирован.
Другой важный вопрос заключается в том, что даст самим владельцам принятие такого закона и признание апартаментов. Есть, конечно, одно большое преимущество, которое заключается в том, что в апартаментах можно будет зарегистрироваться. Согласно текущим нормам можно получить только временную регистрацию на период не больше чем 5 лет. Поэтому в любом случае владелец будет вынужден еще где-то регистрироваться.
Наша компания ориентируется именно на элитный класс. Это означает то, что апартаменты не являются единственным жильем у клиента. Поэтому не возникает проблем с тем, чтобы зарегистрироваться где-то еще. Можно выполнить регистрацию в какой-либо другой квартире. Но в любом случае будет много клиентов, которые захотят не только фактически проживать в апартаментах, но и юридически. Это важно, например для того, чтобы владелец смог получать некоторые услуги, которые доступны лишь для зарегистрированных жителей. Все эти вопросы имеют большое значение.
Большинство экспертов, девелоперов и самих владельцев давно говорят о том, что апартаменты должны быть узаконены юридически. Для этого необходимо проработать все нормы и важные аспекты. Новый правовой документ должен полностью регулировать данную сферу.
С другой стороны многие эксперты и участники рынка отмечают то, что в случае принятия таких норм изменится ценовая политика. После этого апартаменты могут сравняться по стоимости с обычными квартирами. Сегодня стоимость апартаментов на порядок выше и разница в цене может достигать 20%.
Есть основания полагать, что ценовая политика все же претерпит изменений. Это может быть связано с тем, что возникнет необходимость в приведении тех или иных аспектов в соответствие с нормами. Раньше компании могли компенсировать некоторые моменты своим клиентам путем снижения стоимости. К таким неудобствам можно отнести как раз таки невозможность регистрации, более высокие цены на коммунальные услуги и многое другое. После принятия данного документа девелоперы просто не смогут уже пользоваться такими механизмами, и внедрять так называемые «компенсационные скидки» для своих клиентов.
Необходимо учитывать еще и то, что на апартаменты выше налоги. Пока что сложно сказать, какой именно будет налоговая политика в отношении данного вопроса. Есть вероятность, что цена на апартаменты вырастет, а налог останется прежним. Если же приравняют апартаменты к жилью, то, следовательно, и ставка налога должна будет быть снижена.
Мы считаем, что даже не смотря на ряд спорных позиций и вопросов принимать закон нужно. Апартаменты давно нуждаются в юридическом закреплении как вида жилища. Это востребованный формат с точки зрения рынка и спроса. Можно спрогнозировать, что в будущем спрос на такие объекты будет только расти. Поэтому закрепление за ними статуса жилых помещений будет важным и необходимым шагом.
Из-за кризиса девелоперы ищут нестандартные решения: недостроенные бизнес-центры пытаются переводить в апарт-комплексы, меняют специализацию и из коммерческой недвижимости уходят в жилую и т.д. Осенью Госдума готова рассмотреть законопроект, подготовленный Минстроем РФ и фондом «Институт экономики города», об «амнистии» апартаментов. Портал сайт решил выяснить, как изменится рынок, если апартаменты получат статус жилых объектов.
«Москва-Сити» как катализатор рынка апартаментов
Об апартаментах как о массовом явлении заговорили после 2006 года, когда в ММДЦ «Москва-Сити» было введено несколько комплексов. Вице-мэр Москвы, глава Стройкомплекса, Марат Хуснуллин говорил, что столичные власти разрешили строить апартаменты, чтобы создать цивилизованный рынок арендного жилья. Девелоперы, не обремененные необходимостью создавать инфраструктуру апарт-комплексов, начали возводить апартаменты. Покупатели в свою очередь использовали открывшиеся возможности де-факто покупать квартиры в выгодной для себя локации на 15-20% ниже рынка жилья. Однако такое положение дел не могло продолжаться вечно, городу не нравилось, что застройщики строят в лакомых локациях не обремененные инфраструктурой объекты, используемые для постоянного проживания.
В 2014 году Москомстройинвест начал даже вести «просветительскую работу» с гражданами, объясняя, что покупатели апартаментов не смогут прописаться, пользоваться объектами соцкультбыта и т.д.
Что интересно, новый законопроект ситуацию в корне не меняет. Согласно инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в домах смешанного использования (ДСИ) или войдут в состав многофункциональных зданий (МФЗ). (Терминологию предлагает Институт экономики города). Апартаменты, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, Институт экономики города предлагает перевести в жилье «второго сорта», где можно будет зарегистрироваться, но пользоваться детскими садами и школами придется по остаточному принципу - ребенка из апартаментов возьмут, только если останутся свободные места. Кроме того, новый законопроект не отменяет повышенный налог на имущество, услуги ЖКХ будут оплачиваться по ставкам как с коммерческих объектов (в среднем платеж выше в два раза, чем за традиционную квартиру аналогичной площади). Покупатели апартаментов не смогут оформить налоговый вычет. Кому же нужен такой законопроект и как он изменит рынок?
Перевод апартаментов в статус жилья убьет рынок?
«Не будь «амнистия» выгодна продавцам, то есть девелоперам, никакого перевода, естественно, не было бы, - уверена Мария Литинецкая, - «Легализация» апартаментов позволит застройщикам пересмотреть их стоимость, которая, скорее всего, вырастет и станет сопоставимой с ценами на квартиры. Кроме того, в результате «превращения» в жилье апартаменты станут более понятным и привлекательным форматом для конечных потребителей.
Кто ранее приобрел апартаменты, явно останется в выигрыше, для них «амнистия» - приятный бонус: они фактически приобрели квартиру с хорошим дисконтом к рынку, экономия при этом составила сотни тысяч рублей.
О том, что при прочих равных покупатели приобретают все-таки более понятный продукт - квартиры - свидетельствует ситуация в MR Group. Как отмечает Мария Литинецкая, после перевода части апартаментов в жилье стоимость квартир (бывших апартаментов) увеличилась примерно на 10%. В ценовом выражении в среднем это составляет порядка 600 тыс. рублей. При этом, несмотря на разницу в стоимости, бОльшим спросом пользуются именно квартиры, доля которых в настоящий момент составляет порядка 85% среди всего предложения проекта.
Весьма негативно к законопроекту относится партнер Rusland SP Андрей Бойков. Он вообще считает, что инициатива может убить рынок. «Вопрос пока стоит не о переводе апартаментов в жилье в чистом виде, а о частичной смене правового статуса данного сегмента недвижимости, - уточняет он. - Речь в основном идет о дополнительной нагрузке апарт-проектов социальной инфраструктурой, которая обязательно предусматривается при строительстве жилых комплексов. Вопрос объемов социальной инфраструктуры (будут ли они такими же, как при реализации жилья, либо меньше) - пока остается открытым».
Стоит ли сомневаться, что дополнительная нагрузка неизбежно увеличит себестоимость строительства, а та в свою очередь «потянет» вверх стоимость квадратного метра?
Основное преимущество апартаментов перед жильем в виде сниженной стоимости (до 25%) может частично или полностью нивелироваться, - говорит Андрей Бойков. - Кроме того, вопрос прописки, а также увеличенной налоговой нагрузки из-за нежилого статуса остается открытым и в новом законопроекте. Соответственно, реализация апартаментов может оказаться в принципе не очень интересным для девелоперов делом, поскольку спрос со стороны конечных покупателей может быть снижен.
С Андреем Бойковым отчасти согласен и руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров:
Повышенные ставки налога по сравнению с жильем уже заставляют задуматься некоторые категории покупателей о целесообразности покупки апартаментов. Невозможность пользоваться инфраструктурой при повышенной ставке налога и неизбежный рост цен при разрешении регистрироваться в апартаментах приведет к потере интереса к данному сегменту существенной части потребителей. Однако это не относится к элитному сегменту, а влияет в большей степени на апартаменты комфорт- и бизнес-класса.
Эволюция рынка: от жилья для одиночек к жилью для всей семьи
На вопрос, изменится ли портрет покупателя при принятии законопроекта, эксперты отвечают по-разному.
Как считает Мария Литинецкая, после перевода апартаментов в жилье среди покупателей увеличится доля семей с детьми, поскольку именно для них был критичным запрет на постоянную регистрацию. Соответственно, большим спросом станут пользоваться многокомнатные квартиры (бывшие апартаменты).
Однако эту точки зрения не разделяют другие эксперты.
Апартаменты чаще всего строят в районах, где недвижимость не самая дешевая. А значит для человека, обратившего на них внимание, это в любом случае не первая покупка недвижимости, - говорит генеральный директор ИК «Инцентра» (МФК «Ханой-Москва») . - Среднестатистический покупатель - это состоявшийся человек среднего возраста и старше. В целом портрет покупателя изменится не критично. Изначально апартаменты - это не первая недвижимость, а скорее инвестиционная покупка или жилье для детей.
Как отмечает Андрей Хитров, в течение последних нескольких лет апартаменты перестали быть жильем «для одиночек» или жильем «для пиджака».
В элитном сегменте покупатель апартаментов ничем не отличается от покупателя квартир. В сегменте эконом-класса апартаменты приобретают те покупатели, у которых недостаточно средств на квартиру в интересующей локации, - говорит эксперт.
Если раньше девелоперы позиционировали апартаменты как место в центре Москвы рядом с работой, куда приходят только переночевать служащие и офисные работники, либо как лофт-апартаменты для творческого кластера, то сейчас все изменилось. Проекты с апартаментами представляют собой комплексную застройку с внутренней территорией (например, I’m, Wine House и прочие), где комфортно проживать всей семьей, в том числе с детьми. На протяжении нескольких последних лет менялся сам продукт.
Мария Литинецкая уточняет, что покупатели апартаментов эконом- и комфорт-класса покупают данную недвижимость для проживания всей семьей. Об этом знают и застройщики, соответственно в массовом сегменте предусматривают наличие объектов инфраструктуры. Не стоит говорить о том, что покупатели апартаментов априори лишены сопутствующей инфраструктуры, - подчеркивает Мария Литинецкая.
«На девелоперах лежит социальная ответственность»
Еще одну проблему, которая может возникнуть с принятием законопроекта, называет Ле Чыонг Шон. Если апартаменты станут жильем с возможностью постоянной регистрации, но с повышенным налогообложением и прочими «радостями», то для неосведомленных покупателей квитанции за услуги ЖКХ или посещение ближайшего детского сада, могут стать неприятным сюрпризом.
«На девелоперах лежит в определенной степени социальная ответственность за то, чтобы люди поняли, что такое апартаменты. В противном случае это очень негативно скажется на рынке: если пойдет волна непонимания, то продажи апартаментов просто встанут. Люди будут думать, что это сложный, малопонятный продукт, а стоит примерно столько же, сколько и квартира», - комментирует Ле Чыонг Шон.
Обмануться в своих ожиданиях могут неопытные клиенты, которые обращаются в сомнительные агентства недвижимости, готовые ради продаж умолчать о некоторых нюансах апартаментов, - уточняет Мария Литинецкая.
Она не считает, что путаница в головах покупателей квартир или апартаментов будет носить массовый характер. Если еще два года назад клиенты покупали апартаменты, не задумываясь о размере коммунальных платежей и налоговой ставке, то сегодня покупатели более осведомлены в данном вопросе и, прежде чем принять решение, взвешивают все «за» и «против».
Самое главное сегодня - дать покупателям и девелоперам ответ, что же такое апартаменты…
В 2015 году два апарт-комплекса получили статус жилых объектов: проект «Лица» (Capital Group) и МФК «Водный» (MR Group). Редакция портала Novostroy-M.ru встречалась коммерческим директором компании Capital Group Алексеем Белоусовым, в интервью изданию он объяснил причины перевода апартаментов в жилье.
Ранее Марат Хуснуллин говорил, что с начала года власти рассмотрели перевод в жилую недвижимость 8 проектов с апартаментами. В этом году, по данным Марии Литинецкой, статус жилой недвижимости планируется присвоить МФК «Фили Град» и от девелопера MR Group и т.д.
Для перевода уже построенных апартаментов в жилую недвижимость необходимо соответствие проекта требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Если на объект оформлено право собственности, застройщик обращается в Межведомственную комиссию по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Если будет принято положительное решение, то вносятся изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество и выдается новое свидетельство о собственности.
Что касается перспективы внесения изменений в ЖК РФ, то эксперты сходятся во мнении, рано или поздно это обязательно произойдет. Весь вопрос - когда будет принято окончательное решение, и в каком виде оно войдет в ЖК окончательно.
Я не думаю, что правительство будет долго откладывать вопрос о статусе апартаментов, - считает Мария Литинецкая. - Обсуждение дальнейшей судьбы формата и так растянулось на весь 2014 год и половину 2015 года. Неопределенность мешает дальнейшему развитию рынка, поэтому самое главное сегодня - дать покупателям и девелоперам четкий ответ, что их ждет при покупке и строительстве апартаментов.
Не стоит ждать изменений в ЖК РФ до конца года, полагает Андрей Бойков. По его мнению, вопрос с апартаментами будет решен к концу 2016 года. Он также отмечает, что не все проекты апартаментов являются «псевдожильем». В ряде случаев это именно гостиницы кратко- и среднесрочного проживания, а покупатели таких апартаментов в большинстве своем инвесторы, приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду. Пример - комплекс группы «Пионер», «Вертикаль» компании NAI Becar и другие.
