Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости. Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.
Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости - бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант - это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.
Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.
Основные факторы успеха реализации проекта:
- Огромное количество потребителей.
- Высокое количество предлагаемых ресурсов.
- Свободный вход на рынок.
- Низкий уровень первоначальных затрат.
- Высокая доходность сделок.
Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.
Точка безубыточности достигается в первый месяц работы .
Срок окупаемости составляет от 6 месяцев .
Внутренняя норма рентабельности - 88%.
Средняя чистая ежемесячная прибыль-77 275.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное - выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.
Основные функции агентства недвижимости:
- Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
- Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
- Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
- Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
- Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
- Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.
Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги , такие как:
- Консультационные услуги;
- Юридические услуги;
- Сбор и оформление документов;
- Комплексные оформительские услуги.
Риэлторское агентство будет работать по следующему графику :
- 10:00 - 21:00 в рабочие дни;
- 9:00 - 18:00 в выходные дни.
3. Описание рынка сбыта
Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.
Общие моменты целевой аудитории:
- Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
- Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
- Семейное положение. 60% семейные пары, 30% - одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% - остальные.
- Образование. Высшее - 80%, Среднее специальное - 10%, Остальное - 10%.
Цели приобретения жилья:
- в личное пользование;
- для осуществления коммерческой деятельности;
- инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).
С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.
Число квартир, тыс. | ||||||||
однокомнатные | ||||||||
двухкомнатные | ||||||||
трёхкомнатные | ||||||||
четырёхкомнатные и более | ||||||||
| Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер | ||||||||
Число квартир, тыс. | ||||||||
Их средний размер, м2 общей площади | ||||||||
Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода: |
||||||||
однокомнатные | ||||||||
двухкомнатные | ||||||||
трёхкомнатные | ||||||||
четырёхкомнатные и более | ||||||||
4. Продажи и маркетинг
5. План производства
Ключевая цель - открытие агентства недвижимости и максимизация его прибыли.
Оформление необходимых документов.
- Регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО.
- Нужно использовать следующие коды ОКВЭД - 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.
- Лицензированию данный вид деятельности не подлежит.
- Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД. Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 15 % . Для расчета данного бизнес-плана мы используем ЕНВД.
- Открытие расчётного счёта.
- Также для риэлторского агентства желательно иметь печать, хоть закон и не обязывает. Клиентам будет спокойнее иметь на руках договора с печатями.
Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.
Основные требования к помещению:
- Площадь: 15 - 20 м2;
- Желательно наличие парковки для 5 автомобилей и более;
- Месторасположение - центр города. Оптимальный вариант - аренда недвижимости в каком-либо презентабельном здании: торговом комплексе или бизнес-центре.
6. Организационная структура
План по персоналу:
- Директор;
- Риэлторы (4 чел);
- Юрист (1 чел);
- Офис-менеджер (1 чел);
- Уборщица (1 чел).
Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка - вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости.
На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен.
Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке.
Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:
- искать клиентов;
- вести переговоры и консультации;
- сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
- проводить мониторинг рынка недвижимости.
Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, - все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.
В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов.
За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер.
Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад.
Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта
1 месяц | 2 месяц | 3 месяц | 4 месяц | 5 месяц | 6 месяц |
|
Директор | ||||||
Юрист | ||||||
Офис-менеджер | ||||||
Уборщица | ||||||
Страховые взносы (30% ФОТ) | ||||||
Итого: |
7 месяц | 8 месяц | 9 месяц | 10 месяц | 11 месяц | 12 месяц |
|
Риелторы(4 чел), окладная часть | ||||||
Риелторы(4 чел), премиальная часть | ||||||
Директор | ||||||
Юрист | ||||||
Офис-менеджер | ||||||
Уборщица | ||||||
Страховые взносы (30% ФОТ) | ||||||
Итого: |
7. Финансовый план
В плане продаж представлены усредненные данные. Возможны ситуации, когда один месяц выручка не будет перекрывать всех расходов, а в другой компания может получить сверхприбыль. В таблице представлены средние проценты комиссии за сделку. Они сильно варьируется в разных регионах.
В дополнительные услуги входит следующий перечень услуг.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ |
|
Виды услуг | Стоимость, руб. |
1. Консультационные услуги |
|
1.1. Устная консультация. Первичный анализ ситуации, общие рекомендации. | |
1.2. Оценка объекта недвижимости (без выдачи сертификата оценки) | |
2. Юридические услуги |
|
2.1. Составление гражданско-правового договора. | |
2.2. Комплексное юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости. | |
3. Сбор и оформление документов. |
|
3.1. Выписка из домой книги. | |
3.2. Архивная справка с места предыдущей регистрации. | |
3.3. Справка о неучастии в приватизации с прежнего места жительства. | |
3.4. Технический / кадастровый паспорт. | |
3.5. Разрешение органов опеки и попечительства. | |
3.6. Выписка из ЕГРП. | |
3.7. Оформление дубликата правоустанавливающего документа, взамен утраченного. | |
4. Комплексные оформительские услуги |
|
4.1. Приватизация. | |
4.2. Оформление наследства. | |
4.3. Оформление пакета документов для отчуждения объекта. | |
Планируемые объемы выручки в первый год работы, руб.
1 месяц | 2 месяц | 3 месяц | 4 месяц | 5 месяц | 6 месяц |
||
Комиссия (от сделки) | |||||||
Количество сделок в месяц | |||||||
Средняя сумма сделки | |||||||
Комиссия (от сделки) | |||||||
Количество сделок в месяц | |||||||
Средняя сумма сделки | |||||||
Общий доход с предоставляемой услуги | |||||||
Сдача жилья в аренду | Комиссия (от арендной ставки) | ||||||
Количество сделок в месяц | |||||||
Средняя сумма сделки | |||||||
Общий доход с предоставляемой услуги | |||||||
Сдача офисов и торговых помещений в аренду | Комиссия (от ежемесячного платежа) | ||||||
Количество сделок в месяц | |||||||
Средняя сумма сделки | |||||||
Общий доход с предоставляемой услуги | |||||||
Дополнительные услуги | |||||||
Выручка(доход) итого, руб. | |||||||
7 месяц | 8 месяц | 9 месяц | 10 месяц | 11 месяц | 12 месяц |
||
Покупка, продажа жилой недвижимости | Комиссия (от сделки) | ||||||
Количество сделок в месяц | |||||||
Средняя сумма сделки | |||||||
Общий доход с предоставляемой услуги | |||||||
Покупка, продажа коммерческой недвижимости | Комиссия (от сделки) | ||||||
Количество сделок в месяц | |||||||
Средняя сумма сделки | |||||||
Общий доход с предоставляемой услуги | |||||||
Сдача жилья в аренду | Комиссия (от арендной ставки) | ||||||
Используя приведенный готовый образец бизнес-плана в качестве исходного шаблона, вы сможете составить свой бизнес-план агентства недвижимости (риэлтерского агентства).
Огромный спрос на услуги риэлтеров (от англ. real estate – недвижимость), невысокий стартовый капитал для открытия агентства недвижимости, привели к тому, что в большинстве городов таких агентств существует огромное количество. Спрос на услуги агентства недвижимости (риэлтерского агентства) всегда высок, и даже в условиях глобального экономического кризиса продолжает неуклонно расти.
Если Вы хотите открыть свое агентство недвижимости , приносящее хороший доход и имеющее долгосрочные перспективы развития, то прежде всего следует разработать стратегию своего дела и составить грамотный, продуманный бизнес-план своей риэлтерской фирмы, который станет надёжной основой стабильного и рентабельного бизнеса.
Бизнес-план агентства недвижимости (риэлтерского агентства).
Организационные вопросы.
Целью создания фирмы по оказанию риэлторских услуг (агентства недвижимости) является покупка-продажа, аренда, обмен объектов недвижимости различного назначения, а также юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Лицензирование и сертификация риэлторской деятельности. Согласно Закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность риэлторских организаций лицензированию не подлежит. Вместе с тем, Российской гильдией риэлторов разработаны национальные стандарты профессиональной риэлторской деятельности, которые были зарегистрированы в Госстандарте РФ, поэтому агентству недвижимости необходимо сертифицировать брокерские услуги.
Маркетинг и сбыт. Количество совершаемых сделок, а следовательно и прибыль, во многом зависят от актуальной информации с рынка недвижимости, которую ваши агенты смогут получить, именно поэтому в этом бизнесе огромную роль играют личные связи и возможности. Риэлторские компании, обычно, размещают свою рекламу в местных газетах бесплатных объявлений и специализированных изданиях. Во многих городах существуют интернет-сайты о недвижимости в данном городе (области, республике), где также можно размещать информацию о своих услугах. Крупные агентства недвижимости, как правило, имеют собственные сайты, где представлены все актуальные на данный момент предложения по недвижимости.
Помещение. Что касается выбора месторасположения офиса агентства недвижимости, то здесь возможны самые разные варанты. Кто-то считает, что для успешного бизнеса необходимо помещение только в центральной части города, другие отдают предпочтение спальным районам. В принципе, основная часть работы риэлтора проходит, что называется «в поле».
В большинстве своем, риэлторские фирмы арендуют помещения в офисных и торгово-офисных центрах. Площадь офиса - от 20 кв.м., при этом желательно выделить отдельную комнату для общения с клиентами и кабинет руководителя.
Персонал. На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат, численностью от 5 человек. Обычно, в среднем агентстве недвижимости штат составляет 8-12 человек. При этом часть риэлторов работает в агентстве недвижимости по договору. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и, хотя бы, части персонала – обязателен.
Оборудование. Для нормальной деятельности агентства недвижимости потребуется приобрести компьютеры, принтер, факс, ксерокс, кассовый аппарат, сейф. Желательно иметь несколько прямых телефонных номеров или многоканальный городской телефон.
Финансовая часть.
Расходы:
Аренда помещения – от 14-15 тыс. руб.
Оборудование – от 60-80 тыс. руб.
Программное обеспечение (1С и т.п.) - 30 тыс. руб.
Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения обычно составляет 30-60% от комиссии за проведенную сделку.
Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад.
Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.
Доходы:
Средняя цена за риэлторские услуги – 3 - 6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб. в месяц.
Рентабельность агентства недвижимости во многом зависит от суммы вложений, мвсштаба бизнеса, активности и квалификации агентов-риэлторов, средний показатель – около 25%.
Окупаемость – от 3-6 месяцев.
Риэлтерское предпринимательство является одним из наиболее доходных типов торговой деятельности. Для его открытия не нужно крупных финансовых вложений и, если правильно составлен бизнес план агентства недвижимости с расчетами, компания способна в дальнейшем иметь отличный источник дохода.
Инвестиции для открытия
Денежный бюджет на открытие компании по франчайзингу составит порядка 3000000 дол.
В начальные расходы согласно бизнес-плана агентства недвижимости, вступают:
- Ремонтные работы и обустройство офиса.
- Закупка компьютеров.
- Расходы на поиск сотрудников через биржу труда.
- Расходы на маркетинг.
- Регистрация ООО.
- Заказ печати и прочее.
Пример бизнес-плана, предоставляемых услуг агентством недвижимости:
- Оценка рыночной стоимости недвижимости.
- Юридические консультации, связанные с недвижимостью.
- Содействие в купле-продажи недвижимого имущества.
- Содействие в сборе и оформление документов для регистрации субъекта хозяйственной деятельности.
- Консультации по гражданско-правовым вопросам.
- Оказание помощи в совершении сделки с объектом недвижимости или проекта.
Согласно заблаговременным расчетам, доход от открытия проекта в первый год деятельности будет около 1000 дол. в месяц. Фирме понадобится время, чтобы добиться доверия клиентов и приобрести клиентскую базу. По расчетам франшизы, нарастание дохода начнется после 24 месяцев эффективной работы предприятия.
Для нашей компании планируется взять в аренду помещение 55 кв.м. (1-й этаж) в здании многоэтажного дома. Такое месторасположение даст нам явные преимущества - удобные подъездные пути, отличная парковка, хорошая проходимость, рядом расположены другие многоэтажные жилые дома, к тому же это центральная часть города.
Место отвечает абсолютно всем общепризнанным меркам санитарной и охранно пожарной защищенности. Лизинговые услуги составят 350 дол. ежемесячно.
В образец бизнес плана внесены несколько единиц штата сотрудников агентства недвижимости:
- Администратор – 180 дол.
- Брокер – 200 дол.
- Эксперт по операциям с недвижимостью – 180 дол.
- Специалист отдела продаж – 170 дол.
- Генеральный директор – 300 дол.
- Руководитель – 200 дол.
- Руководитель отдела новостроек – 180 дол.
Общий актив заработной платы составит 2510 дол. в месяц.
Налоговая система
Координационной конфигурацией компании по недвижимости станет ООО. Концепция системы налогообложения – УСН (упрощенка), 6% от дохода учреждения.
План маркетинга
В обстоятельствах большой конкурентной борьбы весьма немаловажно создать правильную маркетинговую стратегию. В первую очередь, это методы продвижения услуг, которые станут предельно результативными.
Основные особенности раскрутки и способы рекламы, входящие в пошаговый бизнес план агентства недвижимости:
- Сотрудничество с журналистами для написания тематических статей в журналах.
- Сайт с уникальным контентом.
- Рекламная компания в интернете.
- Сарафанное радио.
- Электронная рассылка писем.
- Установление партнерских связей с банковскими служащими.
- Индивидуальный подход к каждому клиенту.
- Создание системы скидок.
Ниже представлен расчет главных характеристик финансовой производительности бизнеса.
Расходы, затрачиваемые агентством недвижимости за месяц:
- Услуги лизинга – 350 дол.
- Зарплата – 251 дол.
- Внесение взносов в ПФ и ФНС – 753 дол.
- Маркетинг – 300 дол.
- Транспорт – 200 дол.
- Другие затраты – 400 дол.
Ожидаемый доход за месяц:
Планируемая прибыль
В первый год существования фирмы агентства недвижимости можно заработать до 326 дол. Во второй год деятельности, доход начнет расти, соответственно и прибыль увеличится до 2000 дол. При таких перспективах, окупаемость проекта начнется через 2-2,6 года работы.
Код ОКВЭД
Тот или иной код ОКВЭД нужно выбрать для регистрации бизнеса:
- 31 – работа агентств, согласно операциям с недвижимостью;
- 32 – руководство недвижимостью;
- 20 – работа в области страхования;
- 84 – обеспечение других услуг.
Необходимые документы
При регистрации ИП для агентства недвижимости отсутствует надобность покупать печать. Однако рекомендовано её сделать, так как бумагам с оттиском прессы покупатели верят значительно больше.
Для партнерского ведения бизнеса, агентство недвижимости должно пройти регистрацию как ООО.
Какие нужны разрешения
Для ведения бизнеса, специальная лицензия не нужна, но обязательное условие, чтобы открыть агентсов недвижимости с нуля, бизнесмены регистрирую свою фирму как ИП или ООО.
С целью легализации предпринимательской деятельности, следует в налоговую инспекцию согласно участку регистрации заявителя, предоставить ксерокопию документа, утверждающего личность, составить надлежащее заявление, оплатить государственный взнос. Период регистрации – приблизительно 10 дней. Вот такой вот бизнес план агентства недвижимости с расчетами у нас получился, надеемся он вам будет полезен.
Как известно, даже со временем недвижимость не обесценивается, так как спрос на нее есть всегда. В то же время, далеко не каждый человек может сам найти подходящий вариант, который устроит его по стоимости, площади и другим параметрам. Чтобы решить эту проблему, люди идут в агентства недвижимости. Как показывает практика, даже в периоды кризиса проблемы с клиентами тут бывают довольно редко.
Факторы, влияющие на успех проекта:
- большое количество потенциальных клиентов;
- широкий выбор ресурсов и инструментов для работы;
- всегда свободный вход на рынок;
- низкие первоначальные затраты;
- весомый доход от сделок.
При этом не стоит думать, что бизнес является простым и легким. Для успешной работы необходим четкий план, который позволит вести деятельность с минимальными рисками. Крайне желательно, чтобы у предпринимателя уже был опыт в этой сфере. Учитывая эти факторы, можно уже уверенно стартовать в данном бизнесе.
Рассмотрим предполагаемые финансовые показатели:
- Сумма первоначальных вложений составит 428 тысяч рублей.
- Выход на точку безубыточности произойдет в первый месяц работы.
- Примерный срок окупаемости составит полгода.
- Вероятная рентабельность составит 88%.
- Чистая прибыль за месяц должна составить 77 тысяч 275 рублей.
Итак, рассмотрев инвестиционный меморандум, перейдем к другому этапу.
2.Описание бизнеса
В нашем случае агентство недвижимости будет предоставлять услуги по купле-продаже и аренде недвижимости. Основными клиентами будут физические лица, но при этом возможно оказание услуг и юридическим лицам. Сезонности в бизнесе не будет, а главным приоритетом будет грамотное выстраивание работы и гибкость к изменению внешних условий.
Основные функции, которые будет выполнять агентство недвижимости
Работа сотрудников агентства будет заключаться в том, чтобы найти возможных покупателей и арендаторов недвижимости. Также будут подбираться подходящие варианты недвижимости по запросу покупателей или арендаторов. Будет проводиться ознакомление клиентов с объектами недвижимости.
В ходе сделки агентство будет оказывать помощь в сборе и оформлении всех необходимых документов. Сотрудники компании будут следить за грамотностью оформления всех бумаг, а также они будут проверять их на соответствие действующему законодательству.
Агентство может выступать посредником при представлении интересов клиента. Это может потребоваться, например, при взаимодействии с государственными органами и с различными специалистами, участвующими в сделке.
В агентстве клиент сможет получить полную и правдивую информацию о том объекте, который участвует в сделке. Также клиент изучает все условия сделки. Специалисты по недвижимости могут предложить клиенту страховку на недвижимость.
Риелторы обязаны хранить тайну сделки и всю информацию, полученную в ходе работы. Также представители агентства отвечают за сохранность документов, доверенных ему в процессе взаимодействия с клиентом.
Агенты по недвижимости должны постоянно изучать рынок и заниматься поиском предложений на недвижимость. Кроме того, они изучают и уровень спроса на те или иные объекты для оценки вероятной прибыли.
Чтобы по максимуму увеличить доход, агентство недвижимости будет оказывать дополнительные услуги:
- юридические консультации;
- помощь в заключении договоров;
- сбор и оформление различных документов.
Агентство будет работать по следующему графику:
С 10.00 до 21.00 – в рабочие дни;
С 9.00 до 18.00 – в выходные дни.
3.Описание рынка сбыта
Клиентами агентства будут лица, заинтересованные в аренде, покупке, продаже или сдаче в аренду недвижимости. Предполагаемый средний возраст клиентов: от 30 до 55 лет.
Что касается социального положения потенциальных клиентов, то они будут, как правило, из среднего класса и выше, так как большинство людей будут приобретать квартиры с более-менее высокими доходами (аналогично и при покупке жилья в ипотеку).
Вероятный семейный доход у клиентов агентства будет составлять от 70 до 120 тысяч рублей. Учитывая условия банков, можно предположить, что они смогут позволить себе ипотеку с ежемесячным платежом в размере от 15 до 30 тысяч рублей. Если будут клиенты с более низкими доходами, то предполагается подбор более дешевых вариантов жилья.
Как показывает практика, клиентами подобных агентств являются на 60% семейные пары, 30% - это, как правило, одинокие люди в возрасте до 30 лет и 10% – это люди других возрастных и социальных категорий.
Примерно восемьдесят процентов клиентов будут с высшим образованием, десять – со средне-специальным и оставшиеся десять – со средним.
Планируется, что жилье в нашем агентстве будет приобретаться со следующими целями:
- для личного пользования;
- для коммерческих целей;
- в качестве инвестиционного проекта (например, когда жилье приобретается еще на этапе строительства и продается по его завершению).
Как отмечается Росстатом, ежегодно число квартир в нашей стране увеличивается. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что число сделок постоянно увеличивается. Таким образом, потребность в услугах риелторов возрастает.
Количество сделок в Москве
4.Продажи и маркетинг
Конечно, нужно понимать, что среди агентств недвижимости очень высокая конкуренция. В связи с этим следует значительную часть усилий приложить для создания эффективной рекламной кампании. Наряду с этим, следует подходить к этому вопросу грамотно и действовать рационально, стараясь по возможности экономить средства.
1.Интернет-каталоги бесплатных объявлений
Тут, опять же, все тоже очень просто и, как правило, бесплатно. Можно создать сообщество, пригласить в него своих друзей и начать продвигаться. Естественно, можно сделать и отдельную страничку пользователя с рекламой.
3.Разработка и продвижение собственного сайта
В этом случае придется немного потратиться, но результаты должны быть хорошими. После того, как сайт готов, для него можно настроить контекстную рекламу или SEO-продвижение по ключевым запросам.
Число сделок в г.Казань
5.Производственный план
Итак, ключевой целью тут является открытие агентства недвижимости и извлечение из этого бизнеса максимальной прибыли. Разобьем весь процесс открытия на этапы.
1 этап
Как и полагается, сначала происходит оформление документов, необходимых для регистрации предприятия – это может быть ИП, либо ООО. В данном случае использует код ОКВЭД 70.31.1. (под ним подразумевается предоставление посреднических услуг при заключении различных сделок с недвижимостью). Лицензирование тут не требуется.
Что касается налогов, то предприниматель в данном случае может выплачивать ЕНВД или работать по УСН. В нашем бизнес-плане будет использоваться ЕНВД.
Открываем расчетный счет – это можно сделать в большинстве известных банков и с условиями лучше ознакомиться в конкретном учреждении.
Для полноценной работы риелтерского агентства желательно использовать печать, хотя законом это не требуется. По крайней мере, это позволяет выработать некую лояльность со стороны клиентов.
2 этап
Ищем место для ведения деятельности. Для подбора подходящего помещения для работы можно изучить рынок соответствующей недвижимости. Желательно, чтобы это был офис площадью примерно в пятнадцать – двадцать квадратных метров. Рекомендуется подбирать помещение в здании, рядом с которым есть нормальная парковка для некоторого количества автомобилей. Также желательно, чтобы офис располагался неподалеку от центра города. Возможно, лучше работать в торговом комплексе или крупном бизнес-центре.
3 этап
После подбора подходящего офиса делается ремонт, если это требуется. Закупается мебель, техника и канцелярские принадлежности для ведения бизнеса. Осуществляется поиск и обучение сотрудников. Проводится рекламная кампания, о которой говорилось выше. После выполнения всех изначальных планов можно уже начинать полноценную деятельность агентства.
6.Организационная структура
Одним из основных факторов, влияющих на прибыль, будут сотрудники агентства. Согласно плану, штат компании будет состоять из следующих должностей:
- директор;
- риелторы (четыре человека);
- юрист;
- офис-менеджер;
- уборщица.
Таким образом, всего потребуется найти семь сотрудников (если, конечно, директором будет работать владелец бизнеса). От риелторов потребуются такие качества, как коммуникабельность, доброжелательность и вежливость при общении с людьми. Юрист, само собой, должен обладать профильным образованием и сопутствующим опытом. На должность офис-менеджера можно взять, по сути, любого ответственного и добросовестного человека. Уборщица, вероятно, не будет постоянно находиться в офисе и ее график работы вместе с конкретными обязанностями можно будет обсудить уже в индивидуальном порядке.
Нужно учесть и то, что текучесть кадров в большинстве агентств очень высокая. Это объясняется тем, что заработок у риелторов весьма нестабилен и порой его вообще нет в первое время работы. Для того, чтобы удерживать и мотивировать людей, возможно, стоит подумать о минимальном окладе и/или других особенностях заработной платы.
Большое внимание нужно уделить обучению риелторов, которые в первую очередь должны во всех деталях ознакомиться со своими обязанностями. Функции агента по недвижимости могут со временем меняться, но в целом такой сотрудник обычно выполняет следующие обязанности:
- поиск клиентов и собственников недвижимости;
- проведение переговоров и консультаций;
- сопровождение сделок с недвижимостью (сюда входит сбор документов и заключение договоров);
- проведение мониторинга рынка недвижимости, изучение основных тенденций и ценовой политики по разным отраслям.
Между клиентом и риелтором будет обязательно заключаться договор, в котором подробно будет расписываться весь порядок оказания услуг. Если это понадобится, агентом также будут представляться и интересы клиента, а действовать этот сотрудник будет в полном соответствии с существующими нормативно-правовыми актами. В идеале для успешной работы риелтор должен быть знаком с гражданским, жилищным, семейным и земельным кодексами.
Как было сказано выше, в штате агентства будет и опытный юрист – он будет заниматься решением различных правовых вопросов. По сути, он будет помогать риелторам в заключении договоров и решении различных спорных моментов.
Заниматься текущими задачами и обрабатывать первоначальные звонки от клиентов будет офис-менеджер. От него, помимо основных обязанностей, потребуется грамотная устная и письменная речь. Естественно, у этого сотрудника должен быть презентабельный внешний вид, так как клиенты будут иногда приходить в офис компании.
Зарплата юриста, офис-менеджера и уборщицы будет фиксированной. Обязанности этих сотрудников будут обсуждаться в индивидуальном порядке, но при этом их работа не будет иметь четкого плана. Риелторы, в свою очередь, будут получать оклад в виде 10 тысяч рублей в месяц и премиальную часть, которая будет составлять сорок процентов от прибыли, полученной агентством за счет усилий конкретного агента.
Рассмотрим зарплатный фонд для первого месяца работы:
- Риелторы (четыре человека) – оклад 40.000 + премия 150.400 = 190.400 рублей на всех.
- Директор – 30.000 рублей.
- Юрист – 25.000 рублей.
- Офис-менеджер – 20.000 рублей.
- Уборщица – 10.000 рублей.
- Оплата страховых взносов за всех сотрудников – 37.500 рублей.
Получается, что всего за первый месяц на зарплату работников уйдет 272.900 рублей. Предполагается, что при дальнейшей работе этот показатель будет составлять не более 314.700 рублей в месяц.
7.Финансовый план
Конечно же, прибыль сама по себе будет зависеть от нескольких параметров, которые могут не войти в рамки данного бизнес-плана. В данном бизнес-плане мы постарались разобрать абсолютно все статьи расходов, которые при необходимости можно будет сократить или даже полностью исключить. В результате будет гораздо проще посчитать приблизительные доходы и расходы.
Первоначальные вложения
Изучим вероятные расходы, необходимые для открытия агентства недвижимости:
- Оформление документов – 20.000 рублей.
- Плата за аренду помещения на три месяца – 48.000 рублей.
- Ремонт офиса – 40.000 рублей.
- Закупка мебели – 50.000 рублей.
- Закупка техники – 120.000 рублей.
- Создание сайта – 50.000 рублей.
- Разработка и проведение первоначальной рекламной кампании – 100.000 рублей.
Итого: 428.000 рублей.
Ежемесячные расходы
Что касается регулярных ежемесячных расходов, то цифры будут уже несколько другими:
- Аренда офиса – 16.000 рублей.
- Оплата телефонной связи и интернета – 3.000 рублей.
- Транспортные расходы – 5.000 рублей.
- Оплата коммунальных услуг – 3.000 рублей.
- Фонд оплаты труда (в среднем) – 294.583 рублей.
- Затраты на рекламу – 30.000 рублей.
- Оплата услуг бухгалтера (аутсорсинг) – 3000 рублей.
Итого: 354.583 рублей.
План продаж
Далее рассмотрим план продаж, который также будет иметь средние цифры. Все-таки не стоит забывать, что риелторский бизнес зависит от многих факторов и в какие-то месяцы прибыль не будет покрывать расходы. Это абсолютно нормально, тем более риелторский бизнес может зависеть и от времени года. Например, в летний период сложнее будет сдать или продать квартиру, так как потенциальные клиенты могут уехать на отдых. В то же время, объем сделок может увеличиться в новогодние праздники и выходные дни, когда клиенты (равно, как и собственники квартир) обладают большим количеством свободного времени. Со временем агентство может подстроиться под спрос и это позволит сформировать наиболее грамотную и выигрышную стратегию работы. Получается, что при удачном стечении обстоятельств заработок может в разы превысить стандартную планку. Далее разберем основные услуги, которое будет оказывать агентство недвижимости.
Итак, при покупке и продаже жилья комиссия от сделки будет составлять три процента. При этом число таких сделок в месяц, допустим, будет две. Средняя сумма сделки составит 2.5 миллиона рублей. Получается, что общий доход за месяц с этой услуги будет составлять 150 тысяч рублей.
Теперь рассмотрим посредническую услугу по купле-продаже коммерческой недвижимости. Здесь комиссия составит три процента, а в месяц должна быть хотя бы одна подобная сделка. При этом средняя сумма сделки составит 2.7 миллиона рублей. Получается, что заработок от оказания этой услуги составит 81 тысячу рублей.
Также будет предоставляться услуга по сдаче жилья в аренду. Комиссия от сделки здесь составит пятьдесят процентов, а всего за месяц таких сделок будет примерно десять. Средняя стоимость аренды квартиры составит 15 тысяч рублей. Выходит, что общий доход от услуги за месяц – 75 тысяч рублей.
Заработок будет строиться и на сдаче коммерческих помещений в аренду (здесь подразумеваются исключительно посреднические услуги). Размер комиссии тут составит семьдесят процентов, а подобных сделок в месяц должно быть не менее пяти. Средний размер аренды составит 20 тысяч рублей и, следовательно, общий доход от оказания этой услуги составит 70 тысяч рублей в месяц.
От оказания дополнительных услуг (консультации, сбор документов, оформление договоров и т.д.) заработок будет ежемесячно составлять от 10 тысяч рублей (вероятно, это будет в первое время работы) и до 27 тысяч рублей (при дальнейшем ведении деятельности).
Получается, что общий заработок агентства будет составлять примерно от 326 до 495 тысяч рублей ежемесячно. Чистая прибыль, которую в итоге получит предприниматель, составит в первые месяцы около 39 тысяч рублей, а в дальнейшем она будет доходить до 105 тысяч рублей в месяц.
Получается, что срок окупаемости вложений составит примерно полгода. Средний общий доход за месяц составит примерно 380 тысяч рублей.
8.Факторы риска
Получается, что открытие агентства недвижимости – это довольно сложный процесс, требующих большого количества усилий. Начиная этот бизнес, необходимо учитывать некоторые факторы риска.
Прежде всего, в этом бизнесе нет какого-либо конкретного порога вхождения. То есть, риелтерством сегодня может заниматься практически любой человек и без особых вложений. В связи с этим на рынке появилось достаточно большого количество подобных агентств, которые появляются и исчезают довольно быстро. При этом большинство клиентов предпочитает обращаться в наиболее крупные и проверенные временем агентства, поэтому тут большое значение имеют такие факторы, как репутация и опыт работы.
Основываясь на сказанном выше, можно сделать вывод, что поначалу у агентства будет проблема с узнаваемостью и уровнем доверия клиентов. Возможно, потребуется проработка фирменного стиля и понадобится создание наиболее эффективной маркетинговой политики. За счет слаженных и систематических действий можно будет с минимальными усилиями получить целевых клиентов. Правда, в этом бизнесе могут быть и другие проблемы. Все-таки не стоит забывать и о том, что на прибыль будет влиять и высокая конкуренция в целом. Для устранения такой проблемы, возможно, потребуется проработка ценовой политики, так как менее известные риелторы могут в какой-то степени демпинговать. Чтобы оперативно решать эти проблемы, понадобится четкий план действий, который позволит успешно преодолеть все трудности и достигнуть максимального заработка.
Образец бизнес-плана агентства недвижимости, открытого по договору франчайзинга.
Цель проекта – открыть успешное и конкурентоспособное агентство недвижимости в нашем городе. Для того, чтобы уменьшить риски потери вложенных средств и как можно быстрее выйти на прибыльность было решено открыть бизнес по договору франчайзинга. Какие плюсы мы получаем, открываясь под брендом уже действующей компании:
- Полное сопровождение бизнеса – коучинг, консультация топ-менеджеров, обучение в корпоративном центре франчайзи, постоянный анализ показателей деятельности агентства.
- Помощь в подборе и подготовке персонала. Обучение персонала, повышение мотивации и удержание.
- Правообладатель предоставляет готовую базу данных клиентов, личные кабинеты риэлторов и партнеров, коммуникативные возможности.
- Готовые маркетинговые инструменты, помощь в продвижении услуг.
- Минимум рисков – согласно статистике, около 90% вновь открываемых организаций закрываются уже впервые 12 месяцев работы. В то время как по договору франчайзинга, закрываются лишь 10% новых компаний.
Паушальный или первоначальный взнос при этом отсутствует. Единственный небольшой минус работы по франчайзингу – ежемесячные выплаты за пользование брендом (роялти), которые составляют 4% от выручки. Но, согласитесь это очень мало, в сравнении с тем, что мы получаем.
Инвестиции
Общая сумма вложений на открытие агентства недвижимости по франчайзингу составляет 3 млн. рублей. В первоначальные затраты входит:
- Ремонт и дизайн офисного помещения;
- Обустройство рабочих мест, покупка оргтехники;
- Затраты, связанные с подбором персонала;
- Затраты на рекламу;
- Организационные расходы – регистрация юр. лица, создание печати, открытие расчетного счета и пр.
Описание продукции и услуг
Наша компания планирует оказывать следующие услуги:
- Купля-продажа квартир, земли, коттеджей, дач, домов, квартиры от застройщиков.
- Юридические услуги – представительство в судах по семейным, жилищным, земельным и гражданским спорам. Составление исковых заявлений, перевод жилья из жилого в нежилое (и наоборот). Регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
- Арендные услуги – наем жилых и нежилых помещений, аренда элитного жилья.
- Продажа недвижимости по жилищным программам – молодая семья, ипотека, жилищный сертификат, военные сертификаты.
- Комплексные услуги по ипотеке – ипотека без справок и поручительств, полное сопровождение ипотечных сделок.
- Решение вопросов, связанных с получением материнского капитала.
По предварительным расчетам, доходность бизнеса впервые 12 месяцев работы составит не более 100 тыс. рублей в месяц (прибыль). Компании потребуется наработать клиентскую базу и завоевать доверие клиентов. Уже со второго года деятельности ежемесячная прибыль компании будет составлять в среднем 200 тыс. рублей в месяц (такие данные приводит владелец франшизы).
Производственный план
Для размещения агентства недвижимости выбрано помещение площадью 55 кв. м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Это элитный район, с множеством новостроек, с хорошими подъездными путями и парковкой. Помещение соответствует всем нормам санитарной и противопожарной безопасности, а также переведено в статус нежилое. Размер арендной платы составит 35 тыс. руб. в месяц.
В качестве персонала организации планируется трудоустроить:
- Специалист по недвижимости, 6 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.
- Менеджер отдела продаж, 2 чел., средняя заработная плата – 20 тыс. руб.
- Специалист по ипотечному кредитованию, 1 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.
- Юрист, 1 чел., средняя заработная плата – 20 тыс. руб.
- Специалист по рекламе, средняя заработная плата – 17 тыс. руб.
- Управляющий. 1 чел., средняя заработная плата – 30 тыс. руб.
- Бухгалтер, 1 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.
Фонд оплаты труда организации составит 251 тыс. руб. в месяц.
Организационной формой организации будет общество с ограниченной ответственностью (юридическое лицо). Система налогообложения – УСН, 6% от выручки агентства.
Маркетинговый план
В условиях высокой конкуренции очень важно разработать грамотную рекламную компанию. Под словом «грамотная» понимаются способы продвижения услуг, которые будут максимально эффективными. Ведь можно вложить как 1 000 000 руб., так и 100 000 руб., а получить один и тот же эффект. Вот лишь несколько важных моментов:
- Регулярные публикации в тематических журналах о недвижимости, работа с журналистами.
- Создание качественного сайта, с хорошими статьями и продвижением в поисковых системах. Бюджет на данные цели — не менее 150 тыс. рублей.
- Участие в семинарах и конференциях, проведение мастер-классов.
- Выстраивание партнерских отношений с банками (для ипотеки) и государственными структурами (для ускорения процедур получения бумаг).
- Лояльное отношение к клиентам, готовность идти на встречу в вопросах оплаты и графиков встреч.
- Наличие скидок, проведение акций и бонусных программ.
- Сарафанное радио. Очень важным будет то, как о нас отзываются наши клиенты. Один довольный клиент может привести с десяток новых.
Финансовый план
Перейдем к расчету основных показателей экономической эффективности бизнеса.
Постоянные ежемесячные расходы:
- Аренда помещения – 35 000 руб.
- Заработная плата – 251 000 руб.
- Отчисления во внебюджетные фонды – 75 300 руб.
- Реклама – 30 000 руб.
- Транспортные расходы – 20 000 руб.
- Прочие расходы (содержание расчетного счета, канцтовары, коммунальные расходы, непредвиденные затраты и т. д.) – 40 000 руб.
Итого – 451 300 руб.
Структура постоянных расходов:
Прогноз ежемесячных доходов:
- Выручка на первый месяц: 300 000 руб. Прибыль/убыток = -151 300 руб.
- Выручка на второй месяц: 350 000 руб. Прибыль/убыток = -101300 руб.
- Выручка на третий месяц: 400 000 руб. Прибыль/убыток = -51300 руб.
- Выручка на четвертый месяц: 450 000 руб. Прибыль/убыток = -1300 руб.
- Выручка на пятый месяц – 500 000 руб. Прибыль/убыток = +48700 руб.
- Выручка на шестой месяц – 550 000 руб. Прибыль/убыток=+98700 руб.
Среднемесячная прибыль по итогам первого года работы составит всего 36 200 рублей. Однако уже на второй год работы агентства недвижимости, когда вырастет клиентская база компании, прогнозируемая ежемесячная прибыль составит не менее 200 тыс. рублей. На окупаемость инвестиций планируется выйти через 28 – 30 месяцев работы.
Это полноценный, готовый проект, который вы не найдете в свободном доступе.
Содержание бизнес плана:
1. Конфинденциальность
2. Резюме
3. Этапы реализации проекта
4. Характеристика объекта
5. План маркетинга
6. Технико-экономические данные оборудования
7. Финансовый план
8. Оценка риска
9. Финансово-экономическое обоснование инвестиций
10. Выводы
